حكم تاريخي، التفاصيل الكاملة لعدم دستورية قيمة الإيجارات القديمة

قضت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمي، بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية للأماكن السكنية (الإيجارات القديمة) والتي تم ترخيصها بموجب القانون رقم 136 لسنة 1981، المعروف بقانون الإيجار القديم. 

ويمثل هذا الحكم تطورًا قانونيًا هامًا يتعلق بعلاقة المؤجرين بالمستأجرين، ويستهدف إعادة توازن العائدات من الإيجارات، بما يعزز من حقوق كل من الملاك والمستأجرين، ويمنع تدهور عائد الاستثمار على الممتلكات.

خلفية القضية

أتى قرار المحكمة بعد طعن على النص القانوني الذي يحظر زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخصة للسكن، بما يتجاوز 7% من قيمة الأرض والمباني وقت الترخيص والبناء. 

وبموجب هذا القانون، تُثبت الأجرة عند لحظة معينة من الزمن، مما يمنع تعديلها رغم مرور سنوات طويلة وتغيّر معدلات التضخم، وهو ما اعتبرته المحكمة انتهاكًا لمبدأ العدالة وإهدارًا لحقوق الملكية.

حيثيات الحكم.. دعوة لتدخل المُشرّع

أوضحت المحكمة في حيثيات قرارها أن القوانين الاستثنائية المتعلقة بالإيجار مثل قانون الإيجار القديم تضم خصيصتين رئيسيتين:

1. الامتداد القانوني لعقود الإيجار: حيث يستمر عقد الإيجار تلقائيًا بعد انتهاء مدته، ويتم تمديده لأجيال المستأجرين التالية.

2. التدخل التشريعي في تحديد الأجرة: حيث تتحدد الأجرة بناءً على بنود قانونية دون السماح بزيادتها، ما يؤدي إلى ثبات الأجرة بشكل غير عادل في بعض الأحيان.

وأكدت المحكمة أن القانون بخصائصه الاستثنائية يفتقد للتوازن بين حقوق المؤجرين والمستأجرين، حيث يحرم المؤجرين من الاستفادة بعوائد استثمارية تتناسب مع قيمة عقاراتهم. 

ودعت المحكمة المشرع للتدخل بهدف تحقيق هذا التوازن وإعادة النظر في التشريعات لضمان تحقيق العدالة.

تأثير ثبات الأجرة السنوية على السوق العقاري

أحد الجوانب التي أثارتها المحكمة في قرارها هو ثبات الأجرة السنوية بموجب القانون القديم، الذي يلزم المؤجرين بأجرة ثابتة لا تزيد بمرور الزمن. 

ويرى الحكم أن هذه الثباتية تؤدي إلى:

تآكل القيمة الإيجارية مع مرور الوقت نتيجة التضخم الاقتصادي.

انخفاض القوة الشرائية للمبالغ المتحصلة من الإيجارات.

تراجع عائدات الاستثمار العقاري لدرجة تجعلها تقترب من الصفر، ما يعتبر تراجعًا لحق الملكية وعدوانًا على حق المالك في الاستفادة من ممتلكاته.

واستندت المحكمة إلى أن استمرار العمل بهذه النصوص يؤدي إلى تآكل قيمة الإيجارات، مما يضر بالملاك ويهدر حقوقهم.

دعوة لتوازن العلاقة الإيجارية

بحسب حيثيات المحكمة الدستورية، فإن تحقيق توازن العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين يعدّ أمرًا ضروريًا لضمان عدالة توزيع الحقوق. 

وقد شددت المحكمة على ضرورة ألا يتمكن المؤجر من فرض قيمة إيجارية مرتفعة مستغلًا حاجة المستأجر إلى المسكن، وأيضًا ألا يهدر عائد استثمار المؤجر من خلال تثبيت الأجرة عند مستويات متدنية.

وجاءت الدعوة بتدخل المشرع لإحداث هذا التوازن في تحديد الأجرة، بما يراعي المتغيرات الاقتصادية ويرفع من عائدات الاستثمار العقاري للحد المعقول، مع احترام حقوق المستأجرين في الحصول على مسكن مناسب.

النصوص القانونية والطعن بعدم دستوريتها

النصوص المطعون عليها تضمنت حظر زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخصة للسكنى بمعدل يزيد عن 7% من قيمة الأرض عند الترخيص والمباني وفقًا لتكلفتها وقت البناء. وقد رأت المحكمة أن هذا الحظر يؤدي إلى:

ثبات القيمة الإيجارية عند نقطة زمنية معينة دون إمكانية تعديلها بمرور الزمن.

تجاهل آثار التضخم، مما يضعف قيمة الإيجار فعليًا مع مرور العقود.

تدهور العائد الاستثماري، ما يؤدي إلى إضعاف قيمة الأصول العقارية للملاك.

مبررات عدم الدستورية

رأت المحكمة أن استمرار ثبات الأجرة السنوية يضعف من قيمة العدالة، حيث يضر بمصالح المؤجرين ويهدر حقوقهم، فيما يستفيد المستأجرون دون مقابل عادل. 

وأكدت المحكمة أن حماية حق الملكية يعتبر من المبادئ الدستورية الأساسية، وأن تقييده بشكل مبالغ فيه يمثل انتهاكًا لهذا الحق.

التأثيرات المحتملة لقرار المحكمة

قد يؤدي هذا القرار إلى تغييرات ملموسة في السوق العقاري وفي علاقة المؤجرين والمستأجرين، ويشمل ذلك:

1. إعادة تقييم الأجرة السنوية: من المتوقع أن يتدخل المشرع لتعديل القوانين المتعلقة بتحديد الأجرة، بما يعيد التوازن للعقود الإيجارية.

2. رفع العائد الاستثماري للعقارات: من شأن تعديل القوانين أن يزيد من عائدات العقارات الإيجارية، مما يشجع على الاستثمار في قطاع العقارات.

3. حماية حقوق الملكية: قد يساهم القرار في حماية حقوق الملاك، ويضمن تحقيق العدالة بين طرفي العلاقة الإيجارية.

خلاصة القرار

قضية ثبات الأجرة السنوية للأماكن السكنية تعتبر إحدى المشكلات التي أثرت سلبًا على حقوق الملاك لسنوات.

 وبهذا القرار، أعادت المحكمة الدستورية التأكيد على أهمية تعديل القوانين التي تحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. 

وأوضحت المحكمة أن التوازن في التشريعات هو أساس تحقيق العدالة وضمان حقوق الجميع، داعية المشرع إلى تعديل القوانين الحالية لمواكبة المتغيرات الاقتصادية وتحقيق توازن عادل في سوق الإيجار العقاري.

تابع موقع الجمهور عبر قناة (يوتيوب) اضغط هــــــــــــنا

تابع موقع الجمهور عبر قناة (واتساب) اضغط هــــــــــــنا

تابع موقع الجمهور عبر تطبيق (نبض) اضغط هــــــــــنا

تابع موقع الجمهور عبر تطبيق (جوجل نيوز) اضغط هــــــــنا

الجمهور، موقع إخباري شامل يهتم بتقديم خدمة صحفية متميزة للقارئ، وهدفنا أن نصل لقرائنا الأعزاء بالخبر الأدق والأسرع والحصري بما يليق بقواعد وقيم الأسرة المصرية، لذلك نقدم لكم مجموعة كبيرة من الأخبار المتنوعة داخل الأقسام التالية، الأخبار، الاقتصاد، حوادث وقضايا، تقارير وحوارات، فن، أخبار الرياضة، شئون دولية، منوعات، علوم وتكنولوجيا، خدمات مثل سعر الدولار، سعر الذهب، سعر الفضة، سعر اليورو، سعر العملات الأجنبية، سعر العملات المحلية، أسعار البنزين.