من زيادة مدد التنفيذ إلى تسهيل التسجيل، تحديات القطاع العقاري في 2024

في ختام عام 2024، يسلط خبراء القطاع العقاري الضوء على مجموعة من المطالب والمقترحات التي تهم مستقبل السوق العقاري، حيث تركزت هذه المطالب في عدة ملفات رئيسية تهدف إلى تعزيز النمو وتحقيق الاستدامة.

وقالت عبير عصام، عضو غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، إن القطاع يحتاج حزمة من الحلول التي من شأنها دعم القطاع العقاري وتعزيز استدامته في المستقبل.

وأكدت أن القطاع يواجه تحديات كبيرة، ومن أبرز مطالب المطورين العقاريين ضرورة توفير الأراضي في جميع أنحاء الجمهورية بأسعار مقومة بالجنيه المصري وليس بالدولار، في خطوة لتخفيف العبء على المطورين.

كما شددت عصام في تصريحات لـ “الجمهور” على أهمية زيادة مدد التنفيذ للمشروعات، ليتمكن المطورون من التعامل مع حالة عدم اليقين التي تسود أسعار مواد البناء في السوق، وذلك من خلال توفير الوقت الكافي لتنفيذ المشروعات دون التأثر بتقلبات الأسعار. 

زيادة نسبة البناء والإنشاءات

بالإضافة إلى ذلك، طالبت بزيادة نسبة البناء والإنشاءات بما يتيح للمطورين تعويض أي خسائر محتملة بسبب التغيرات في السوق.

وأشارت إلى أن استقرار أسعار مواد البناء أصبح أمرًا بالغ الأهمية لجذب الاستثمارات التي توقفت مؤخرًا، مؤكدة أن استقرار الأسعار سيساعد في عودة الشركات للاستثمار في القطاع العقاري.

توسيع فرص طرح المناطق الصناعية 

كما دعت إلى ضرورة ظهور تكتلات وتحالفات بين شركات التطوير العقاري لتنفيذ مشروعات ضخمة تتطلب ملاءة مالية أكبر وخبرات أوسع في مجالات التسويق وبيع المشروعات.

وطالبت عبير عصام الحكومة الجديدة بتوسيع فرص طرح المناطق الصناعية على المطورين العقاريين.

وفي السياق ذاته، تحدث المهندس باسل الصيرفي، الرئيس التنفيذي لشركة أدير العالمية مصر لإدارة الأملاك والعقارات، عن المشاكل الرئيسية التي يواجهها القطاع العقاري، مشيرًا إلى التحديات المتعلقة بالضرائب والتسجيل العقاري.

 آلية موحدة للتعامل مع العقار

 وأكد الصيرفي على ضرورة التنسيق بين جميع الوزارات وليس وزارة الإسكان فقط، وأن تكون هناك آلية موحدة للتعامل مع العقار، مع التحول الرقمي الفعلي في عمليات التسجيل العقاري لتسهيل دخول المستثمرين الأجانب للسوق المصرية.

وأشار إلى مشكلة الضرائب المفروضة على الصناديق العقارية، حيث يتم تسجيل العقار بالقيمة الدفترية على الرغم من أن العائد السنوي بسيط وهو ما لا يعد مجزيًا مقارنة بالعائدات الأخرى في السوق. 

واقترح الصيرفي أن يتم حساب القيمة الضريبية بعد بيع العقار من قبل الصندوق، وليس على أساس الوثائق داخل الصندوق، حتى تعود الاستثمارات العقارية في الصناديق.

أما فيما يتعلق بالتسجيل العقاري، فقد اقترح الصيرفي تقسيم ملكية الوحدات العقارية كحل مبتكر، خاصة في ظل ارتفاع الأسعار الكبيرة للعقارات، مما قد يشجع العملاء على شراء جزء من الوحدة بدلاً من الشراء الكامل.

وأضاف أن هذا النظام سيساعد في جذب عملاء جدد وفتح أسواق جديدة للقطاع العقاري.

وأشار إلى أن المستثمر الأجنبي يبحث دائمًا عن عنصر الأمان في استثماراته، وكذلك عن حرية الحركة، أي القدرة على الخروج من السوق بسهولة عندما يرغب. 

وشدد على أن الصناديق العقارية تمثل آلية فعالة لتوفير التمويل، حيث توفر للمستثمرين الأجانب بيئة آمنة لدخول السوق المصري والخروج منها بسهولة.

وطالب الصيرفي بتنظيم السوق العقارية في مصر بشكل أكثر فاعلية، من خلال تأهيل المطورين والصناديق العقارية وتحديد أدوار واضحة لكل طرف في هذا القطاع. 

وأكد أنه لا يمكن للمطور العقاري أن يكون أيضًا الممول والمشغل والمسوق في وقت واحد.

التحديات والحلول للتمويل العقاري  

أوضح محمد سمير، الخبير العقاري، أن التمويل يعد أحد أبرز التحديات التي تواجه القطاع العقاري في مصر، وذلك لعدة أسباب متعلقة بالإجراءات المعقدة والشروط الصارمة التي تضعها البنوك على الشركات العقارية والأفراد على حد سواء. 

وقال إن الإجراءات الخاصة بتمويل المحافظ العقارية للشركات صعبة، إذ لا تنطبق الشروط إلا على عدد محدود من شركات التطوير العقاري، ما يعرقل نمو القطاع بشكل عام.

وأشار سمير إلى أن تمويل الأفراد يواجه بدوره تحديات كثيرة، أبرزها ارتفاع أسعار الفائدة التي تزيد من تكلفة التمويل، إضافة إلى تعقيد الشروط المتعلقة بإثبات الدخل الشهري أو السنوي للعميل، وهو ما يعوق الكثير من الأفراد عن الحصول على التمويل العقاري.

 وطالب بتغيير مفاهيم التمويل العقاري ومساراته، حيث أن المنتج العقاري المصري بحاجة إلى دعم أكبر من خلال مبادرات التمويل العقاري، خاصة في ظل الطلب المرتفع على الوحدات العقارية مقارنة بالعرض المتاح في السوق.

كما تحدث سمير عن التحديات الأخرى التي يواجهها القطاع العقاري، ومنها ارتفاع أسعار الفائدة، الذي أدى إلى تباطؤ في نشاط التمويل العقاري بسبب الزيادة الكبيرة في تكلفة التمويل.

 ورغم وجود مبادرات حكومية لدعم أسعار الفائدة مثل نسبة الـ3% و8% التي ساهمت في تنشيط القطاع العقاري، إلا أن التمويل لم يصل بعد إلى الطبقات منخفضة ومتوسطة الدخل، كما تم رفع الحد الأقصى لسعر الوحدة الممولة، مما صعب الأمور على الأفراد في هذه الفئات.

وتابع سمير مطالبًا البنوك بأن تنظر إلى القطاع العقاري باعتباره استثمارًا طويل الأجل، مع ضرورة التعامل معه بمرونة أكبر، ودعم شركات التطوير العقاري بشكل أكبر لمساعدتها في تلبية احتياجات السوق. ولفت إلى ضرورة أن تتوقف البنوك عن تصنيف التمويل العقاري كأحد أصعب العمليات.

وأوضح أن تخوف البنوك من تمويل الشركات العقارية في ظل المخاطر المحتملة يعوق نمو القطاع بشكل كبير.

وفيما يتعلق بـ الأخطاء الشائعة في القطاع العقاري، أشار سمير إلى أن بعض الشركات العقارية أصبحت تلجأ إلى التمويل الذاتي، حيث تقوم بطرح الوحدات بنظام التقسيط مباشرة في ظل صعوبة الحصول على تمويل من البنوك، وهو ما يبطئ حركة الشركات ويزيد من الضغوط عليها.

كما تحدث عن أبرز التحديات التي تواجه الشركات العاملة في السوق، مشيرًا إلى التضخم وزيادة أسعار مواد البناء، وارتفاع قيمة الدولار مقابل الجنيه وتأثير ذلك على تكلفة التنفيذ وأسعار مواد البناء. وأضاف أن الانتقال إلى تمويل الوحدات تحت الإنشاء بدلاً من الوحدات الجاهزة يزيد من العبء على العملاء، حيث يتم دفع الأقساط خلال فترة التشييد، بينما تتأخر تسليم الوحدات حتى الانتهاء من التشييد، ما يزيد من فترة الانتظار بالنسبة للعملاء.

أما بالنسبة لـ الوحدات تحت الإنشاء، فقد أشار سمير إلى تحفظ البنك المركزي المصري على تمويل هذه الوحدات، نظرًا للزيادة الكبيرة في أسعار الفائدة التي وصلت إلى 30%، ما يمثل تحديًا كبيرًا في تمويل هذه النوعية من المشروعات.

وفيما يتعلق بالتيسيرات التي يحتاجها القطاع العقاري في مجال التمويل، أكد سمير أن القطاع العقاري يعتبر من أهم القطاعات لدعم الاقتصاد المصري، حيث يمتلك قدرة كبيرة على جذب العملة الصعبة، كما يعد التمويل العقاري أحد المحركات الأساسية للنمو الاقتصادي القومي.

 وقال إن التحديات في التمويل العقاري يمكن حلها عبر التعاون بين القطاع العام والخاص، مشددًا على ضرورة طرح الحلول الفعّالة لمواجهة الأزمات بدلاً من الاكتفاء بعرض المشكلات فقط.

واقترح سمير أيضًا حلولًا لبعض أزمات التمويل العقاري من خلال صناديق الاستثمار العقاري، موضحًا أن المطورين العقاريين يساهمون بشكل كبير في حدوث مشكلات التمويل من خلال الجمع بين مهام التطوير وتمويل العملاء، مما يسبب عبئا إضافيًا على المطورين.

الاستفادة من تصدير العقار

وأضاف سمير أيضًا أن أحد الحلول المهمة هو التوسع في تصدير العقار المصري، والذي يمكن أن يساعد في توفير العملة الصعبة للدولة، بالإضافة إلى الاستفادة من التميز السعري للعقار المصري مقارنة بالعقارات المنافسة في المنطقة. وأوضح أن تصدير العقار يمكن أن يساهم في الحفاظ على مبيعات الشركات العقارية في السوق المصرية ويعزز من قدرتها على جذب الاستثمارات الأجنبية.

وشدد سمير على ضرورة أن تتبنى الحكومة والمطورين العقاريين استراتيجيات مرنة للتعامل مع التحديات الراهنة في التمويل العقاري وتوسيع دائرة الحلول المالية لتوفير بيئة مستقرة وجاذبة للاستثمار في القطاع العقاري المصري.