أحمد الباز يكتب.. أكذوبة «الفقاعة العقارية»

يتردد بين الحين والآخر حديث البعض عن إمكانية أن تشهد مصر فقاعة عقارية، خاصة مع الارتفاع الكبير في أسعار العقار في الوقت الراهن، ولكن ينبغي في البداية أن نعرف ما هي «فقاعة عقارية» والتي تعني حالة من الارتفاع السريع في أسعار العقارات بشكل يتجاوز القيمة الحقيقية للعقار، بسبب عوامل عديدة منها تزايد الطلب على العقارات، وعمليات المضاربة، وزيادة السيولة النقدية، مما يتسبب في تضخم أسعار العقارات، ومع انفجار الفقاعة تنهار الأسعار بشكل مفرط فيتعرض القطاع العقاري إلى صدمة قوية.

وعندما ننظر إلى تعريف الفقاعة العقارية، سنجد أنها بعيدة تمامًا عن المشهد العقاري المصري، لأن هناك العديد من العوامل التي تجعل حدوث فقاعة عقارية أمرًا مستحيلًا في مصر، على رأسها أنه لا يوجد في مصر منظومة تمويل عقاري فعال، والتي تم توجيهها للإسكان المدعوم من الحكومة للفئات المستحقة، وهو ما يجعل حدوث فقاعة في السوق المصرية أمرًا مستحيلًا بل قد يشهد مزيدًا من ارتفاع للأسعار خلال الفترة المقبلة.

وقد تنجم الفقاعة العقارية نتيجة وجود ممارسة احتكارية لسلعة بعينها، وهذه الممارسة ينتج عنها تكالب المواطنين عليها بهدف تكنيزها، وبالتالي وجود أسعار لها تصنف على أنها ليست حقيقية للسلع محل التكالب، وهذا أمر غير موجود في السوق العقاري المصري، كما أن المعروض من الوحدات بالإعلانات أوف بلان، يتم بدء التنفيذ بالوحدة خلال عام أو عامين على الأقل، ويتم تسليمها للعميل خلال فترة من 4 إلى 5 سنوات من البيع.

ولن يتوقف الطلب على الوحدات السكانية في ظل الزيادة السكانية التي تشهدها مصر، لأن وجود طلب على السكن في مصر، في ظل وجود مليون حالة زواج سنويا، تحتاج بما لا يقل عن 500 ألف وحدة، هو أمر يجعل السوق يشهد انتعاشة بشكل مستمر، بجانب ما تنفذه الحكومة للإسكان المدعوم من الدولة يمثل 90 % من حجم الطلب أي ما يعادل 450 ألف وحدة، وهو ما يصعب على الدولة توفيره، وهناك قوائم انتظار وعجز سنوي متراكم.

ومن أبرز الأسباب التي تجعل الفقاعة العقارية مستحيلة في مصر أنه لا توجد ممارسات احتكارية في صناعة العقار، بل هناك منافسة شديدة بين المطورين العقاريين مما دفعهم إلى تخفيض هامش أرباحهم بهدف الحصول على حصة من هذه السوق القوية، بجانب استمرار الطلب على الوحدات المختلفة بأنواعها الثلاثة سواء المحدودة أو المتوسطة أو الفاخرة لا يزال قويا، مما يمنع القطاع من السقوط في الفقاعة العقارية.

كذلك هناك نقطة مهمة لا بد من الإشارة لهها وهي سعر العقار في مصر فهو مناسب للغاية بالمقارنة بأسعار العقارات في الدول الأخرى، كما أن الدولة خلال الفترة الأخيرة عملت على حصر كل الوحدات السكنية الشاغرة التابعة للوزارة، من أجل إعادة طرحها مرة أخري، في ظل أن الطلب علي الوحدات السكنية مرتفع بشكل كبير، بسبب الأزمة السكانية من ناحية، فضلا عن قيمة العقار وأنه الحصان الرابح للادخار ومن أكثر الأنشطة حفاظا علي المدخرات، وبالتالي لا خوف من وجود فقاعة عقارية داخل مصر، لأن هناك طلبا حقيقيا علي العقار المصري.